El desconocimiento de la existencia de la ley N°27157, que regula los inmuebles sujetos al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común: edificios y condominios, es el principal factor causante de la informalidad de la junta de propietarios.
Por ende la solución de los problemas legales, convivenciales y administrativos; y su imposibilidad de obtener soluciones efectivas a problemas tan frecuentes como_
- La morosidad de los condóminos
- El pago de sus cuotas de mantenimiento
- Incumplimiento de las normas de convivencia.
Es una realidad que las juntas de propietarios de los edificios o condominios en el Perú en su gran mayoría son informales puesto que no cuentan con presidente electo inscrito en el registro correspondiente de la SUNARP.
Beneficios de formalizar las juntas de propietarios.
Muchos de los propietarios residentes en edificios o condominios consideran erróneamente que con la inscripción de sus representantes (llámese presidente o junta directiva) ante SUNARP no obtienen mayores beneficios sino por el contrario es una pérdida de tiempo y dinero o formalidad innecesaria.
Beneficios y facultades de las directivas que cumplen con su inscripción ante el sistema registral peruano:
- Adecuación del reglamento interno a la realidad del inmueble.
- Aplicación de multas a los infractores de las normas de convivencia.
- Establecimiento de cuotas ordinarias y extraordinarias.
- Cobranza judicial a morosos.
- Facilidad en la toma de decisiones.
- Representación ante instituciones públicas y privadas.
- Disposición de áreas comunes.
- Celebración de contratos.
- Podrá solicitar a Sunarp un RUC como junta de propietarios.
Pasos para formalizar una Junta de Propietarios.
El procedimiento de convocatoria, elección e inscripción de los representantes de la junta de propietarios de un inmueble está claramente establecido en su reglamento interno.
Este documento es el principal instrumento legal que rige y modera la interrelación entre los condóminos.
Convocatoria:
El reglamento interno contempla los plazos mínimos que debe mediar entre la convocatoria y la realización de la asamblea de elección de la junta directiva.
Hay que tomar en cuenta que no todos los reglamentos internos de todos los inmuebles permiten escoger una directiva (mayormente conformada por presidente, secretario y tesorero) sino que algunos solo contemplan la elección de un presidente.
Esto se debe respetar, de lo contrario no procederá la inscripción formalmente.
Elección:
Este es el punto principal para la formalización. Aquí se deben respetar las formas legales que exige el reglamento para el desarrollo de la asamblea.
Desde el quórum válido para instalar la asamblea hasta la habilidad/inhabilidad de los propietarios que votan debe ser tomado muy en cuenta. Según la ley 27157, los propietarios que adeuden 03 cuotas ordinarias de mantenimiento o 01 extraordinaria no pueden votar.
Así mismo, para efectos registrales no deben votar ni mucho menos firmar el acta los propietarios que no tienen derecho inscrito, esto es los que aún no están independizados o sus títulos de propiedad aún no estén inscritos ante SUNARP.
Su voto invalidará la elección y por tanto todo el proceso de formalización.
Inscripción:
- El paso anterior debe culminar con un acta que resuma el desarrollo de la asamblea y exprese claramente los acuerdos a los que la junta de propietarios ha llegado, que en este caso es a quienes han escogido como su o sus representantes.
- Los asistentes firmarán su asistencia en hoja aparte, que deberá ser anexada al acta principal.
- Una copia certificada de esta documentación debe enviarse a SUNARP para su calificación.
- En el procedimiento registral suelen aparecer observaciones hechas por el registrador que deben ser subsanadas en el plazo concedido y una vez reingresada el acta se culminará con su inscripción.
- El periodo de duración del mandato del presidente o directiva y su carácter reelegible es también definido en el reglamento interno del inmueble.
Recuerda que el alto índice de informalidad permite que aquellos vecinos que incurren en moras o atrasos puedan sacar provecho de la ausencia de un presidente de la Junta de Propietarios.
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Problemas e inconvenientes luego de las votaciones
Los problemas suscitados en los edificios o condominios no siempre son inmanejables, a veces solo se necesita orden y formalidad para afrontar el duro trabajo de manejar y mantener en excelentes condiciones las instalaciones comunes de un inmueble, sujeto al régimen de la propiedad horizontal.
Optar por el camino correcto conlleva no sólo el mejoramiento de la convivencia sino principalmente la necesaria preservación del inmueble para que en el tiempo conserve su valor y genere plusvalía.
¿Por qué es importante elegir un presidente de la junta de propietarios?
1-Porque su designación facilitará las decisiones que desee adoptar la junta. Por ejemplo:
- Nuevas reglas de convivencia
- Aprobar modificaciones de las zonas comunes.
- Establecer derechos y obligaciones de los propietarios etc.
2-Porque su elección permitirá buscar una solución a los posibles conflictos que pudieran presentarse en el edificio o condominio, la misma que constará en el acta de la reunión que se realice.
3-Porque su existencia facilitará el trámite de cobro de las cuotas de los propietarios morosos, ya que la ley otorga al presidente la representación procesal necesaria de forma que, incluso, puede interponer la respectiva demanda ante el Poder Judicial.
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