El objetivo del mantenimiento de equipos en un edificio consiste en maximizar la disponibilidad permanente de edificios, equipos e instalaciones con la máxima fiabilidad posible y a un coste razonable. El mal funcionamiento de un equipo o una instalación, se traducirá en molestias y costes que repercutirán directamente en el día a día de los residentes del edificio.
- La planificación
- organización
es un factor clave para alcanzar los Desarrollo e implantación del plan de mantenimiento en un edificio.
Planificación en su fase estratégica que corresponde al gestor del contrato de mantenimiento, siendo también competencia suya la cobertura de servicios técnicos, ingeniería del mantenimiento y de su planificación táctica y operativa.
Organización es el patrón de formas en que una cantidad determinada de personas están dedicadas a una compleja serie de labores y que combinan sistemática y conscientemente sus esfuerzos individuales, para lograr un fin común conocido.
Mantenimiento de rutina a equipos en un edificio
Es el que se desarrolla cotidianamente. Por lo general este tipo de mantenimiento es realizado por el personal del edificio, bajo las órdenes del administrador asignado y que corresponde a trabajos sin mayor especialización o del qué hacer diario.
Como parte de las tareas más comunes en éste mantenimiento de equipos en un edificio encontramos el aseo de pisos, limpieza de vidrios, recolección y remoción de basuras, limpieza de receptáculos o botes basura, regado de planas y jardín, comprobación de funcionamiento de equipos tales como bombas de agua, ascensores, extractores, etc.
estos Pertenecen a los llamados de primera capa, es decir a aspectos visibles, que no requiere de especialistas ni de intervenciones técnicas para su cometido.
Mantenimiento preventivo
Es el que se realiza cuando ya ha sido organizado en un determinado tiempo. La planificación suele responder a las recomendaciones de profesionales competentes de los fabricantes de equipos y sistemas o de las indicaciones de los manuales respectivos.
- Estas labores están a cargo de especialistas y tienen por objetivo adelantarse a las fallas ya que de no actuar los daños se producirán de todas maneras por el cumplimiento del ciclo de vida de piezas y elementos. Con esta acción se busca evitar consecuencias de daños y costos mayores como:
- acortamiento de la vida útil de las instalaciones
- riesgos de accidentes
- pérdidas de tiempo
- deterioro de la convivencia en el edificio.
El mantenimiento preventivo es una actividad destinada a evitar gastos mayores en los edificios, especialmente en aquellos casos donde se han realizado grandes inversiones. Busca prevenir que se den fallas y deterioros en las estructuras, cuyo costo de reparación es más elevado una vez que se presente
Mantenimiento correctivo
Es el que ejecuta personal y empresas especializadas cuando fallan equipos e instalaciones de forma repentina (sobrepasando los mantenimientos preventivos ), pudiendo provocar emergencias y alteración en el normal desenvolvimiento de los usuarios del edificio.
En definitiva, efectuar un mantenimiento rutinario y preventivo de las instalaciones y equipo del edificio sólo puede producir beneficios:
- ahorra importantes recursos
- valoriza el patrimonio de la comunidad e impacta positivamente las relaciones interpersonales.
Para realizar un adecuado mantenimiento es de suma importancia contar con los recursos técnicos.
- Empresas
- Personal calificado
promoviendo la salud financiera del edificio por lo que la labor del Administrador es la de gestionar eficientemente estos recursos y la de los propietarios aportar con sus obligaciones de mantenimiento y comunicación.
Además es importante que el administrador tenga una cartera de proveedores de servicios con la capacidad para responder ante imprevistos y acción 24/7. Una acción inmediata logra minimizar en ocasiones los daños.
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