La Junta es el órgano de gobierno de un edificio o condominio, formado por todos sus propietarios. en donde toman decisiones para el buen funcionamiento del edificio.
Te preguntaras como se debe realizar una convocatoria para una reunión de Junta de Propietarios.
¿Cómo se convoca una junta de propietarios?
La Ley de Propiedad horizontal contempla en su articulo 16.2 unos requisitos que deben ser necesariamente cumplidos, pues se trata de un sistema de garantías.
Los propietarios tienen libertad de acudir o no a las Juntas, pero lo que nunca se puede producir es que se les impida asistir por falta de conocimiento de su celebración.
Lugar, día y hora de la Junta
La citación a la celebración de la reunión debe contener el lugar, el día y la hora pues en otro caso los propietarios no sabrían dónde acudir.
Orden del día
La Ley exige que en la convocatoria se indiquen de forma concreta y específica los asuntos que se presentan a los propietarios para discutir y adoptar los acuerdos que correspondan.
Una citación en la que no se hiciera constar el orden del día, ya que, si bien la asistencia es voluntaria, a ningún propietario se le puede privar de conocer previamente los temas que se han de tratar, lo que le va a servir para decidir su postura y su asistencia.
Lo dicho no implica que la redacción del orden del día sea amplia y exhaustiva, sino que bastará con que sea suficiente para la comprensión y el conocimiento de los propietarios.
Primera y segunda convocatoria
La ley Indica que:
“Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum».
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.”
Aclarando un poco es obligatorio realizar 2 convocatorias, por si en la primera convocatoria no se alcanzase el quórum.
Para alcanzar este quórum es necesario que comparezcan en la primera convocatoria un porcentaje superior al 50% del total de propietarios que componen la comunidad, y que además éstos representen un porcentaje superior al 50% del total de coeficientes de la comunidad.
Relación de morosos
La convocatoria debe comprender una relación de los propietarios morosos, como advertencia si asisten a la Junta, no podrán votar.
El acuerdo de hacer el último pago en el plazo de siete días después de la primera junta extraordinaria parece legal, y obliga a todos los propietarios.
Los propietarios morosos no tienen derecho al voto. Aunque no les guste, la ley es muy clara al respecto, y establece que los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hayan impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación de la suma adeudada, pueden participar en las deliberaciones de la Junta, pero no tienen derecho al voto.
Según dicho artículo, quienes no hayan pagado dentro del plazo establecido son propietarios morosos y no tienen derecho al voto desde el punto de vista legal. Para evitarlo, deberían haber abonado las cuotas antes de la celebración de esa Junta, o haber consignado su importe judicial o notarialmente
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Plazo previo de la citación
La ley establece unos plazos mínimos para que se entregue la correspondiente citación para la Junta, diferenciando entre Juntas Ordinarias y Extraordinarias.
• Juntas Ordinarias:
son aquellas en las que se aprueban las cuentas y presupuestos, con obligación de que sean anualmente.
La junta ordinaria debe servir para presentar las cuentas y presupuestos, pero ello no impide que a la vez pueda ser aprovechada para cualquier otro asunto de interés comunitario.
• Juntas Extraordinarias:
Se pueden celebrar todas las que se consideren necesarias, una o veinte al año, pero también ninguna, porque no hay una exigencia de convocatoria periódica, al contrario de lo que ocurre con las ordinarias.
¿Qué facultades tiene la junta?
- Nombramiento y cese de cargos y reclamaciones de propietarios.
- Aprobación del plan de gastos e ingresos y cuentas de la Comunidad.
- Aprobación y reforma de Estatutos y reglamento de régimen interior
- Asuntos de interés general
La Junta, como órgano superior de la Comunidad de Propietarios, tiene facultades para resolver lo que proceda, ya sea para prohibir, para aprobar, para ordenar o para exigir en cualquier supuesto que afecte al edificio o a los comportamientos de los propietarios.
Documentar lo sucedido en la Junta realizada
Durante la reunión de Junta de Propietarios se debe ir redactando el acta donde se plasmara todo lo sucedido así como la toma de decisiones acordadas.
¿Qué es el acta de una junta?
La vida de en edificios y condominios está regida por el contenido de los acuerdos que se vayan adoptando en las juntas de propietarios, ya que son estas las que marcan la actuación de ellas.
Por tal motivo, todo lo sucedido en una Junta de propietarios debe quedar reflejado en las actas que redactan los administradores y que se cierran con la firma del presidente y administrador.
De esta manera, si surgen problemas con respecto a lo sucedido en una Junta de Propietarios hay que remitirse al contenido del acta.
Cierre y despedida
El cierre de la asamblea es por ello una herramienta fundamental. Asistir a reuniones es muy habitualmente difícil para algunas personas, puede haber quien realice importantes esfuerzos para estar presente y puede tener compromisos adquiridos tras la hora especificada de cierre, por ello es fundamental que las asambleas se ajusten a los tiempos marcados de inicio y final.
De lo contrario pueden generar inseguridad (las personas no saben cuánto durarán las asambleas y eso puede hacer que no regresen a ellas). La hora de cierre de la asamblea es por ello especialmente importante.
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