Seguro para Edificios ante Sismos en Lima: Marco Legal, Coberturas, Costos y Guía para la Junta de Propietarios

Protege el patrimonio de tu edificio o condominio frente a eventos telúricos. En HOUSING S.A.C. te explicamos las normativas, opciones del mercado asegurador y los pasos clave para elegir la mejor póliza en el Perú.

1. Marco Legal: ¿Es obligatorio asegurar un edificio en el Perú?

El Perú se ubica en el denominado Cinturón de Fuego del Pacífico, una de las regiones con mayor actividad sísmica del planeta. Por ello, la gestión del riesgo inmobiliario es una responsabilidad prioritaria para administradores y Juntas de Propietarios.

La Ley N° 27157 y el Reglamento de Propiedad Inmobiliaria

En el Perú, la Ley N° 27157 (Ley de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común) y su reglamento establecen las pautas para la administración de edificios multifamiliares y condominios:

• Áreas Comunes y Estructura Matriz: La norma asigna a la Junta de Propietarios la responsabilidad de velar por la conservación y seguridad del inmueble. La contratación de un Seguro Multirriesgo de Edificación permite salvaguardar los cimientos, fachadas y áreas comunes ante catástrofes.

• Exigencia Bancaria (Créditos Hipotecarios): Para aquellos departamentos adquiridos mediante crédito hipotecario, la entidad financiera exige de manera obligatoria la contratación de un seguro con cobertura contra sismos, temblores y erupción volcánica, ya sea póliza individual o endoso de la póliza matriz del edificio.

2. Tipos de Pólizas y Coberturas Principales

Para lograr una protección integral en una copropiedad, se distinguen dos pólizas complementarias:

A. Seguro Multirriesgo de Edificaciones (Matriz)

• ¿Quién lo contrata?: La Junta de Propietarios o la Administración del Edificio.

• ¿Qué cubre?: La estructura matriz (cimientos, columnas, fachadas) y áreas comunes (ascensores, bombas de agua, halls, escaleras) ante sismos, colapsos e incendios. Incluye Responsabilidad Civil ante terceros.

B. Seguro de Hogar / Inmueble Individual

• ¿Quién lo contrata?: El propietario individual de cada departamento.

• ¿Qué cubre?: El espacio interno del departamento (acabados, divisiones internas) y opcionalmente el contenido (muebles, enseres y electrodomésticos).

Coberturas clave del Seguro Multirriesgo:

1. Terremoto, temblor y maremoto/tsunami: Cubre los daños materiales directos sobre la edificación.

2. Incendio consecuencial: Protege ante incendios o explosiones provocados por fugas de gas o fallas eléctricas ocurridas a causa del sismo.

3. Remoción de escombros: Financia la limpieza y retiro de materiales dañados tras un siniestro.

4. Responsabilidad Civil Extracontractual: Cubre los daños causados a terceros o inmuebles colindantes por la caída de elementos de la fachada o estructura.

3. Comparativa de Aseguradoras en Lima (Costos Estimados)

A continuación, presentamos un desglose referencial del mercado asegurador peruano (supervisado por la SBS) tomando como base un edificio multifamiliar en Lima con un Valor de Reconstrucción (VRI) de US$ 2,000,000:

🔵 Rímac Seguros — Producto: Multirriesgo Edificaciones

• Tasa Anual Estimada: 0.18% – 0.28%

• Prima Anual Estimada: US$ 3,600 – US$ 5,600

• Deducible Promedio: 1% a 2% de la suma asegurada (Mín. US$ 1,500 – US$ 2,500)

• Diferenciador: Líder de mercado; emisión ágil de certificados individuales para bancos hipotecarios.

🔵 Pacífico Seguros — Producto: Multirriesgo Copropiedades

• Tasa Anual Estimada: 0.17% – 0.27%

• Prima Anual Estimada: US$ 3,400 – US$ 5,400

• Deducible Promedio: 1.5% a 2% de la suma asegurada (Mín. US$ 1,500 – US$ 3,000)

• Diferenciador: Atención de emergencias 24/7 y facilidades de fraccionamiento de cuotas para el presupuesto de mantenimiento.

🔵 MAPFRE Perú — Producto: Multirriesgo Patrimonial

• Tasa Anual Estimada: 0.19% – 0.30%

• Prima Anual Estimada: US$ 3,800 – US$ 6,000

• Deducible Promedio: 1% a 2% de la suma asegurada (Mín. US$ 2,000)

• Diferenciador: Amplias coberturas en Responsabilidad Civil y gastos extraordinarios por remoción.

🔵 La Positiva — Producto: Multirriesgo Empresa / Inmuebles

• Tasa Anual Estimada: 0.16% – 0.25%

• Prima Anual Estimada: US$ 3,200 – US$ 5,000

• Deducible Promedio: 2% de la suma asegurada (Mín. US$ 1,000 – US$ 2,000)

• Diferenciador: Tasas muy competitivas; excelente opción para edificios de mediana altura (menos de 10 pisos).

Nota: Las tasas y primas son estimaciones referenciales y varían según la calidad del suelo, año de construcción y características técnicas del inmueble.

4. ¿Cómo se calculan la Prima y el Deducible?

• Valor de Reconstrucción del Inmueble (VRI): La prima no se calcula sobre el valor comercial del departamento, sino sobre el costo de volver a construir la edificación (m² construido × costo estimado de construcción). El valor del terreno no se asegura.

• Deducible por Terremoto: Es el porcentaje del monto asegurado que la copropiedad asume ante un siniestro. Si un edificio asegurado por US$ 2,000,000 tiene un deducible del 1%, la junta asume los primeros US$ 20,000 del daño, y la aseguradora indemniza el excedente.

 

5. Guía Paso a Paso para la Junta de Propietarios

Para cotizar y elegir la póliza adecuada, la Junta de Propietarios debe seguir este proceso:

• Paso 1: Verificar el Estatus Legal: Garantizar que la Junta de Propietarios esté inscrita en SUNARP y contar con la aprobación en la Asamblea General para la contratación de la póliza.

• Paso 2: Determinar la Suma Asegurada Real: Calcular el Valor de Reconstrucción de todas las áreas (departamentos, cocheras, depósitos y áreas comunes) para evitar el infraaseguro.

• Paso 3: Solicitar Cotizaciones a Través de un Bróker: Evaluar al menos 3 propuestas comparando la prima total (con IGV), deducibles mínimos por sismo y límites de Responsabilidad Civil.

• Paso 4: Aprobar la Distribución del Costo: Prorratear la prima entre los copropietarios utilizando los coeficientes de participación establecidos en el Reglamento Interno.

• Paso 5: Emitir la Póliza y Gestionar Certificados: Solicitar a la aseguradora la emisión de certificados individuales para aquellos propietarios con crédito hipotecario vigente.

En HOUSING S.A.C. velamos por la seguridad, buena gestión y valorización de tu inmueble. Si buscas asesoría profesional para la administración de tu edificio o condominio, ¡contáctanos hoy mismo!