En muchos edificios las Juntas Directivas en coordinación con la administración, aplican multas a los propietarios por diversas situaciones, que se entienden como infracciones a las normas de convivencia.
El inconveniente se produce cuando esas multas, que constituyen una sanción para el afectado, no se encuentran establecidas de manera correcta, lo que podría significar invalida.
Es por ello que debes tener en cuenta algunas consideraciones para poder multar a un propietario o residente de tu edificio.
Multas según tu reglamento Interno
Es común ver multas por:
- Atraso en el pago de gastos comunes.
- Mal uso de estacionamientos.
- Ocasionar ruidos molestos.
- No asistir a asambleas.
- Mal uso de la piscina, etc
Todos los cuales están detallados en el Reglamento Interno del condominio o edificio.
El Reglamento Interno es un documento en donde se especifican las normas y buenas prácticas para una sana convivencia, en donde se pueden establecer horarios de uso de areas comunes, lo cual puede ser modificado en asambleas ordinarias o por la Junta Directiva
Uso del Reglamento de Propiedad
Si las multas no se encuentran establecidas en el Reglamento, no sería posible aplicarlas, y si se aplican, constituyen una acción ilegal y arbitraria, razón por la cual el afectado puede reclamar la nulidad de la aplicación de la multa.
El problema radica en que es muy complicado modificar el reglamento de copropiedad, en vista de que se requieren los altos quórums de una asamblea extraordinaria, además de los trámites respectivos que se necesitan realizar para posterior su validación.
Multas por pago atrasado de los gastos comunes
La ley otorga cierta libertad para el establecimiento de multas en el interior de un edificio, siempre y cuando la gran mayoría de los propietarios estén de acuerdo con ellas (75% de los derechos del edificio para modificar el reglamento de propiedad). Sin embargo, no es posible traspasar la propia ley imponiendo multas ejemplo, que sean consideradas como usura.
Sin embargo, de acuerdo a nuestro punto de vista, no se debe aplicar una multa por el atraso del pago de los gastos comunes, en vista de que la ley establece la sanción para tal efecto, y no puede haber doble sanción para un mismo hecho.
Corte de luz por no pago de multas
La ley de copropiedad señala claramente cuales son los gastos comunes que deben ser cobrados a los propietarios, y en esa enumeración no se encuentran señaladas las multas, razón por la cual tampoco se pueden hacer pasar como un gasto común adicional. Sin embargo, esto no impide a que se pueda cobrar una multa en la misma colilla de gastos comunes, pero como un ítem diferente.
Bajo esta mirada, en el inciso 3ro. del artículo 5° de la ley de copropiedad inmobiliaria se señala claramente que:
En vista de lo anterior, solo se puede cortar la luz en caso de un atraso en el pago de 3 cuotas de gastos comunes, siempre y cuando se establezca en el reglamento de propiedad.
Sin embargo esto no se faculta por ningún motivo al administrador o Junta Directiva el corte del suministro eléctrico en caso de no pago de las multas.
¿Cómo se deben cobrar las multas?
En primer lugar, es necesario identificar que la multa esté individualizada en el Reglamento de propiedad y que hayan pruebas del hecho ocurrido. Posteriormente, se debe enviar la notificación de la multa al residente o al propietario con el detalle de la situación y el monto del pago.
El pago de las multas del condominio incrementarán exclusivamente el fondo común de reserva del edificio, según lo establecido por la ley.
¿Se debe notificar antes de imponer una multa?
La ley no señala en ninguno de sus artículos que debe enviarse una notificación previa antes de la imposición de una multa en caso de infracción al reglamento de copropiedad, por lo que es válido enviar una multa directa en caso de incumplimiento.
En ocasiones, y dependiendo de la gravedad de la infracción, se podría enviar una notificación previa o parte de cortesía indicando que se está incurriendo en una infracción.
Sin embargo, esto dependerá exclusivamente a criterio de la Junta Directiva y la empresa administradora
Cabe destacar que los residentes y propietarios no pueden señalar desconocimiento del reglamento interno o normas de convivencia que regulan el edificio.
¿Cómo apelar a una multa de condominio?
Para apelar a una multa, es necesario evaluar si efectivamente está mal impuesta, considerando que debe estar señalada específicamente en el reglamento de propiedad.
En caso de que la infracción no está en el reglamento de copropiedad o no se hizo la acción que se infracciona, es recomendable tomar contacto primero con administración del edificio, a modo de llegar a una pronta solución.
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