Modificación en la ley 27157 para edificios y condominios ante la pandemia COVID19

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  1. modificación de la Ley N°27157

JUNTA DE PROPIETARIOS ANTE EMERGENCIAS: ANÁLISIS DE LA NUEVA LEY N°31264

Por: Claudio A. Arrelucea Delgado1

Índice de contenido

1.    INTRODUCCIÓN

Desde que inició el estado de emergencia el pasado 16 de marzo del 2020, el Estado ha emitido una serie de medidas legales a fin de mitigar el impacto de la pandemia en la salud, economía y las relaciones sociales, sin embargo, quienes trabajamos de cerca con unidades inmobiliarias sujetas a la “propiedad horizontal” hemos sido testigos de la ausencia de consideración a este tipo de vivienda, que según la encuesta nacional de hogares del INEI, al 2019 es el segundo tipo de vivienda predominante en el Perú, con una clara tendencia al crecimiento en la última década.

El 09 de julio, en una intención de materializar lo aprendido hasta ahora en esta emergencia sanitaria y sentarlo para futuras incidencias mayores, se publicó en el diario oficial El Peruano la ley N°31264 – Ley que modifica la ley N°27157, ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, para responder ante emergencias sanitarias y similares-, que busca, principalmente, la adopción de medidas complementarias a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común de modo que se establezcan reglas adicionales con acuerdo de los vecinos, teniendo una respuesta solidaria y rápida ante emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria.

En el presente artículo analizaremos a detalle el contenido de la ley N°31264. Desde su funcionalidad en relación a su espíritu normativo, su innovación, aporte o novedad y finalmente, su viabilidad, legalidad o constitucionalidad.

2.    SOBRE LOS BIENES COMUNES

Se modifica el literal j) del artículo 40° de la Ley N°27157, agregando a la lista de bienes comunes los extintores, botiquines, productos y utensilios utilizados en los procesos de limpieza, desinfección y esterilización, y todos aquellos bienes destinados a la respuesta ante una emergencia sanitaria o desastres.

Esta modificación busca no solo dejar en claro que estas herramientas y equipos necesarios son bienes comunes y no privados, sino que, además, sugiere mínimamente su tenencia y operatividad. Desde el punto de vista pragmático, ha sido siempre así.

Los bienes que existen en áreas comunes desde su origen o se adquieren con los aportes comunes, son también comunes. Por tanto, soy de la opinión que, si bien esta modificación no aporta mayor novedad, sirve para dejarlo textualmente claro y, sobre todo, para sugerir -pues el art. 40° originalmente no obliga- que todo inmueble cuente con estos utensilios, equipos y herramientas importantes para afrontar emergencias.

Esto debería estimular a aquellas juntas que no cuentan hasta la fecha con estos equipos o no están operativos, a adquirirlos o mantenerlos en operatividad.

3.    SOBRE EL REGLAMENTO INTERNO

Se agrega el literal f) al artículo 42° de la Ley N°27157, incluyendo como contenido mínimo obligatorio del reglamento interno un protocolo ante emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria, en concordancia con las disposiciones establecidas por la autoridad de defensa civil o sanitaria, el que debe ser difundido de manera obligatoria por la Junta de Propietarios a los residentes de la unidad inmobiliaria, como a los que trabajan en ella.

Esta modificación, que agrega un punto o tema que -obligatoriamente- debe ser parte del contenido mínimo del reglamento interno de una unidad inmobiliaria, me parece un acierto. Si bien, a casi un año y medio del inicio del estado de emergencia se podría pensar que todos o casi todos los edificios y condominios han establecido sus procedimientos y reglas básicas en torno a la pandemia que vivimos, resulta interesante que ahora sea una obligación legal y por tanto implique una responsabilidad, como toda ley, en todos los ámbitos.

Este nuevo documento normativo con el que contarán las juntas de propietarios debe cumplir algunas formalidades previstas en la misma ley:

La primera:

Debe ser redactado en concordancia con las disposiciones establecidas por la autoridad de defensa civil o sanitaria;

La segunda:

Debe ser difundido de manera obligatoria a los residentes (propietarios, poseedores e inquilinos) de la unidad inmobiliaria, como a los que trabajan en ella (personal directo o contratado a través de la administración u otra empresa)

 La tercera:

Este protocolo ante emergencias puede modificarse y adaptarse de acuerdo a las necesidades de los residentes de las unidades inmobiliarias o por modificaciones normativas de las autoridades competentes, para lo cual se deberá contar con la aprobación de la mayoría de los residentes de la unidad inmobiliaria (entiéndase mayoría simple, no calificada) y ser difundidos de manera obligatoria por la Junta de Propietarios.

Finalmente, el cumplimiento de la primera formalidad no la deja al libre albedrío del promotor o propietarios en cuanto a contenido y redacción, sino que se ha otorgado un plazo máximo de 30 días calendarios, que vence el 08 de agosto, al viceministerio de vivienda y urbanismo para que apruebe mediante resolución viceministerial el “Modelo de Protocolo ante Emergencias” por el cual podrán optar.

4.    SOBRE LAS OBLIGACIONES DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Se incorpora el artículo 51° a la Ley N°27157, creando obligaciones de la Junta de Propietarios ante emergencias.

Ante ello se indica que en los casos descritos en el literal f) del artículo 42° (emergencias sanitarias, desastres naturales o cualquier acontecimiento que ponga en riesgo la vida de las personas o la integridad de la unidad inmobiliaria), la Junta de Propietarios tiene la obligación de realizar las siguientes acciones:

4.1: Presentar su protocolo ante emergencias a las entidades competentes que así lo determinen:

es decir, se crea la obligación no sólo de contar con un protocolo sino de presentarlo cuando las autoridades lo No especifica si esto acarreará una infracción administrativa, pero, por el poder imperativo de la ley, se entiende que el presidente o quien haga sus veces, siempre será responsable civil, administrativa y penalmente por incumplimiento de ella y las consecuencias que conlleve.

4.2 Colaborar con las autoridades en el cumplimiento de las medidas adoptadas en el marco de la emergencia,

Una obligación cívica básica. Entiéndase que esto implica, además, a mi criterio, brindar todas las facilidades en cuanto a acceso de información común

4.3 Publicitar las normas de seguridad y recomendaciones oficiales de las entidades del Estado vinculadas a la emergencia.

Que seguramente a la fecha se viene cumpliendo en los inmuebles sin estar necesariamente regulado

4.4 Permitir a las autoridades el uso de los bienes comunes dentro del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común ante la necesidad por la emergencia sanitaria o desastre.

 

Este punto de la ley podría ser polémico.

Por un lado, hay quienes asumen que este extremo es inconstitucional, toda vez que no se podría obligar a un privado (junta de propietarios) a dar acceso al Estado (representado por las autoridades) a bienes privados (bienes comunes, como áreas comunes) porque representaría un menoscabo a su propiedad y poder posesorio, sin embargo, a criterio del autor, la presente obligación no busca ni menoscabar la propiedad ni despojar de la misma a la junta de propietarios, pues, siendo que estamos ante un escenario de emergencia, el uso será solo mientras dure ésta y sea necesario a fin de cumplir

Se entiende del objeto de la norma- un fin superior, como salvaguardar la vida, integridad o salud de los mismos residentes o terceros; además, como veremos en el punto 4.9, para su acceso, se requiere la autorización por mayoría de la junta.

4.5 Mantener un registro de la población vulnerable que habita en la unidad Los datos personales se registran con el consentimiento previo de sus titulares, manteniendo la confidencialidad de los mismos.

Necesario y ahora obligatorio. Mantenerlo actualizado podría facilitar arduamente el trabajo de las autoridades en el marco de una emergencia y hasta salvar vidas. Suma.

4.6 Organizar a los residentes de la unidad inmobiliaria para asumir las labores comunes en caso de que la administración no pueda desarrollarla:

Dirigido a inmuebles sin administración independiente o con una deficiente o limitada.

4.7 Tutelar la salud y bienestar de los residentes y personal de la administración que realiza sus funciones en la unidad inmobiliaria.

Es decir que recae -expresamente- en la junta de propietarios la responsabilidad de la salud y bienestar de los condóminos y del personal que labora en el inmueble en el marco de una emergencia.

Esto podría o debería incentivar la formalidad laboral (cuando se contrata directamente a personal) y de contratación  (a empresas administradoras o servis), así como erradicar la indiferencia o desidia de las juntas directivas, que creen haber trasladado su responsabilidad a las empresas contratadas.

4.8 Comunicar a las autoridades en caso de que la salud de algún residente se encuentre en riesgo o si se presume que una persona ha perdido la vida dentro de la unidad inmobiliaria.

El primer supuesto implicaría una responsabilidad penal por omisión de no cumplirse, y el segundo, es un deber ciudadano, ahora convertido en obligación

4.9 Facilitar el ingreso de las autoridades competentes a la unidad inmobiliaria para la ayuda que se requiera ante la emergencia, previo consentimiento de las partes o de la mayoría de los residentes, solo en emergencias declaradas por decreto supremo.

Si bien se podría pensar nuevamente que se viola un derecho constitucional como es la inviolabilidad de domicilio, se debe tomar en cuenta que no se brinda facultad unilateral y absoluta al Estado para ingresar a la unidad inmobiliaria, sino que contiene dos supuestos que deben concurrir simultáneamente: que la emergencia haya sido declarada por decreto supremo y que se conceda una autorización expresa por mayoría (entiéndase simple, no calificada), por tanto, con manifestación inequívoca de la voluntad de la junta de propietarios.

5.       CONCLUSIONES

Finalmente, del análisis de la ley N°31264, podemos concluir:

 La ley N°31264 trae consigo pocas novedades, pero sirve para dejar sentado algunos deberes y obligaciones cívicas básicas aprendidas en esta pandemia, para futuras emergencias, cuyo incumplimiento hoy podría acarrear una responsabilidad civil, administrativa y penal por parte de los representantes de una junta de propietarios

Las juntas de propietarios y sus representantes tendrán plena responsabilidad del manejo de una emergencia en su unidad inmobiliaria, para ello se han fijado una serie de obligaciones legales que buscan mejorar la organización interna y facilitar la intervención y ayuda del Estado.

El viceministerio de vivienda y urbanismo aprobará en 30 días un “Modelo de Protocolo ante Emergencias” para facilitar el cumplimiento de la obligación de las juntas de propietarios de contar con uno.

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