El principal recelo que tienes para arrendar un inmueble de tu propiedad es que su inquilino caiga en mora. Una forma de prevenir dicha situación es que conozcas cómo identificar esos inquilinos morosos.
1.- Basa tu análisis en datos, no en afinidades
Es normal que en toda entrevista, tengas más afinidad con determinadas personas que con otras. Por ello, no dejes que tu parte emocional influye en la aceptación o rechazo de determinado candidato. Tu decisión debe basarse en un análisis detallado de factores puntuales, que incluyen:
- Si está o no en las bases de inquilinos morosos, las cuales puedes consultar por internet.
- Su estado en las centrales de riesgo financiero.
- El tipo de ingreso que percibe y, en caso que sea asalariado, la antigüedad que ostenta en su trabajo actual.
2.- Averigua su historial como inquilino
Solicita a los candidatos información sobre su anterior morada, y comunícate con el propietario de la misma. Pregúntale cómo se comportó como arrendatario y si tuvo problemas de morosidad en sus pagos.
3.- Haz indicaciones de personalización del contrato
Todo inquilino que tenga potencial de ser moroso rehúsa cláusulas contractuales que penalicen dicha condición. Por ello, dialoga con el candidato sobre tu intención de colocar dichos términos en el contrato de arrendamiento.
También habla sobre una cláusula de allanamiento que incluirás en el futuro en el contrato de arrendamiento. Con ella, el arrendatario renunciará expresamente a oponerse a un juicio de desalojo por falta de pago. Ello te permitirá que la sentencia y orden de lanzamiento se obtenga en menor tiempo.
Quien no la debe, no la teme, así que solo escucharás objeciones de quienes tienen la motivación de incumplir las mismas.
Como actúa el inquilino moroso
Segunda Casa:
hay propietarios que sólo van a sus departamentos en edificios o condominios solo una vez al año. Eso significa que pueden pagar por adelantado todo el año o pueden recibir los gastos por correo electrónico y pagar mensual.
Es importante identificar estas situaciones antes, así adelantarse a la morosidad que llegará sólo por comunicación más que por irresponsabilidad.
Arrendatarios Temporales:
Existen departamentos en edificios y condominios que alquilan sus departamentos solo por temporadas y estas personas nunca notifican a los dueños de los departamentos sobre los pagos que debe realizar,
Allí es donde la empresa administradora debe llevar un control sobre aquellos departamentos que se encuentra en estado de alquiler y poder comunicarles sobre los pagos que se deben realizar mensualmente.
Vecinos Sin Medios De Pago:
Existen Propietarios que su nivel económico es bajo y que debido a esta situación le es casi imposible pagar la cuota de mantenimiento mensualmente por lo que acumula dos o tres meses cancelando todo cada determinado
No siempre es irresponsabilidad que un propietario sea moroso.
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Algunas recomendaciones para realizar el contrato de arrendamiento.
Obligaciones de pago:
Se debe fijar el monto de la renta así como la fecha exacta de pago, además de establecer a quién le corresponde, si al arrendador o al arrendatario, realizar el pago del mantenimiento del inmueble, de los arbitrios, del impuesto predial, entre otros.
Se deben establecer también las penalidades en caso de incumplimiento para ambas partes, así como las causales de resolución del contrato.
Uso del inmueble:
Es imprescindible identificar las características del bien que será arrendado y el uso que se le dará. Si será una vivienda o un local comercial.
Lo más adecuado es indicar el estado en que se encuentra el inmueble y suscribir en el contrato si presenta algún desperfecto.
Escenarios de fuerza mayor:
Casos fortuito o de fuerza mayor, como la pandemia, nos obligan a ser más específicos en los contratos. Por eso, recomienda que el contrato incluya cláusulas que establezcan porcentajes o montos de reducción del alquiler ante la contingencia de no poder darle uso al inmueble.
Resolución de controversias:
No olvidar especificar la vía por la cual se resolverá cualquier tipo de controversia que pueda surgir. Las únicas dos vías que existen son la judicial o la arbitral.
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